Kapitola předmětu Absolutní majetková práva
Obsah: vývoj bytového vlastnictví, teoretické koncepce, jednotka a společné části, vznik jednotek a prohlášení, práva a povinnosti vlastníků jednotek, převod jednotky, správa domu a společenství vlastníků jednotek.
Bytové spoluvlastnictví
Zvláštní druh spoluvlastnictví nemovité věci (domu a pozemku), v němž je vlastnictví rozděleno na jednotky (§ 1158–1222 OZ). Doplňuje je nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Vývoj: historické patrové vlastnictví (pražské židovské ghetto, zakázáno 1857, dodnes zbytky např. v Boskovicích či Třebíči), osobní vlastnictví bytů (zákon č. 52/1966 Sb., málo využívané), vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., vlastník bytu a spoluvlastník společných částí) a od 2014 bytové spoluvlastnictví v OZ. Jednotky vymezené podle zákona z roku 1994 se zčásti stále řídí dosavadním režimem (§ 3063 OZ).
Koncepce (Š. Luby): monistické (předmětem je jen dům, nebo jen byt; zákon 1966), dualistické (byt a spoluvlastnictví společných částí; zákon 1994) a dualisticko-monistická (jednotka jako jediná nemovitá věc; OZ 2012).
Jednotka
Byt jako prostorově oddělená část domu spolu s podílem na společných částech nemovité věci, které tvoří neoddělitelný celek (§ 1159 OZ). Jednotka je nemovitou věcí zapisovanou do katastru.
Společné části jsou části nemovité věci určené pro společné užívání (§ 1160 OZ). Vždy jimi jsou pozemek (nebo právo stavby), na němž dům stojí, stavební části podstatné pro zachování domu (hlavní konstrukce, tvar a vzhled) a zařízení sloužící i jinému vlastníku. Podíly na společných částech se určují podle povahy, rozměrů a umístění bytu nebo jako stejné, jinak poměrem podlahové plochy bytu k ploše všech bytů (§ 1161 OZ).
Vznik jednotky: výstavbou domu, zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka (§ 1166 OZ), dohody spoluvlastníků či manželů nebo rozhodnutí soudu. Prohlášení „rozškatulkuje“ dům do jednotek (vymezení jednotek a společných částí, podíly, popř. pravidla správy). Vady prohlášení odstraní původce, dotčení vlastníci nebo soud (§ 1168). Změna vyžaduje souhlas dotčených vlastníků a většiny hlasů (§ 1169).
Práva a povinnosti vlastníka jednotky
- práva: svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části (§ 1175 OZ), nesmí však ztížit jinému vlastníku výkon téhož práva ani ohrozit dům. Právo nahlížet do podkladů správy (§ 1179), rozdělit jednotku na podíly (§ 1185),
- povinnosti: řídit se pravidly pro správu domu (§ 1176), oznamovací povinnosti (§ 1177, 1182), platit příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby (§ 1180, 1181), umožnit přístup do bytu a zdržet se všeho, co brání údržbě (§ 1183).
Převod jednotky: převodce předloží nabyvateli potvrzení o dluzích na správu domu a pozemku. Dluhy přecházejí na nabyvatele a převodce ručí (§ 1186 OZ). Předkupní právo nájemce při prvním převodu po rozdělení domu na jednotky (§ 1187).
Společenství vlastníků jednotek
Správa domu a pozemku (§ 1189 OZ) se vykonává buď správcem (bez vzniku SVJ, osoba určená v prohlášení nebo zvolená, s ochranou menšinových vlastníků), nebo společenstvím vlastníků jednotek (SVJ).
SVJ je zvláštní právnická osoba (korporace) s omezenou subjektivitou (jen k zajišťování správy domu a pozemku, § 1194 OZ) a nuceným členstvím (členy jsou všichni vlastníci jednotek). Za dluhy SVJ členové ručí v poměru podle podílů na společných částech. Nevzniká ze zákona, ale musí být založeno v domě s aspoň pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři patří různým vlastníkům. Zakládá se schválením stanov (na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků) a vzniká zápisem do rejstříku SVJ (§ 1204).
Orgány (§ 1205): shromáždění (nejvyšší orgán, všichni vlastníci, hlasy podle podílů na společných částech, usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků s většinou hlasů, rozhoduje většinou přítomných, náhradní shromáždění s aspoň 40 % hlasů, hlasování per rollam), statutární orgán (výbor nebo předseda) a případně kontrolní komise.
Viz Spolek (subsidiární úprava korporací) a Veřejný rejstřík.